Kiracının kira ödememesi, ev sahipleri için maddi zorluklara ve hukuki süreçlere neden olabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’na göre kiracının tahliyesi, belirli adımlar izlenerek gerçekleştirilir. Bu yazıda, kira ödemeyen kiracının tahliyesi için yasal yolları, ihtarname gönderme sürecini ve tahliye davası açma; İcra yoluyla tahliye prosedürlerini detaylıca ele alıyoruz. Kiracının tahliyesi için izlenmesi gereken adımları ve ihtarname prosedürünü bu yazıda bulabilirsiniz.
Ev sahipleri için kira alacaklarını tahsil etmenin ve tahliye işlemini başlatmanın yolları bu yazıda.
Not: İlamsız tahliye takibi, kira ödenmemesi durumunda başvurulabilecek hızlı bir yöntemdir. Ancak kiracının tahliyesi yalnızca kira ödenmemesi sebebiyle değil, aynı zamanda Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler arasında yer alan diğer durumlar nedeniyle de talep edilebilir. Bu konuyla ilgili detaylı bilgiye Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu İlgili Maddeleri
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren yazılı bir bildirimle kiracıya en az 30 gün süre vererek borcunu ödemesini istemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
İlgili madde şekilde düzenlenmiştir.
TBK Madde 315:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
TBK Madde 352/2:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kiracının Kira Ödememesi Durumunda Ne Yapılır?
Kira borcunu ödemeyen bir kiracıyla karşılaşan ev sahipleri, öncelikle hukuki süreci başlatmalıdır. İşte adım adım izlenmesi gereken yollar:
Kiracıya İhtarname Gönderme Süreci
Kira borcunu ödemeyen kiracıya noter kanalıyla veya yazılı bir ihtarname göndererek, borcun ödenmesi talep edilir.
- İhtarın Amacı: Kiracıya borcunu hatırlatmak ve ödemesi için süre tanımaktır.
- İhtar Süresi: Türk Borçlar Kanunu’na göre, ihtarname ile kiracıya borcunu ödemesi için 30 günlük bir süre verilmelidir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya ihtarname göndererek tahliye sürecini başlatabilirsiniz.
Not: İhtarname noter aracılığıyla gönderilirse, hukuki geçerlilik açısından daha sağlam bir zemin oluşturur.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği
İHTARNAME
Gönderen:
[Kiraya Verenin Adı Soyadı / Unvanı]
[Adres]
[Telefon]
[TC Kimlik No / Vergi No]
Muhatap:
[Kiracının Adı Soyadı / Unvanı]
[Adres]
Konu: Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İhtar
Sayın [Kiracının Adı Soyadı / Unvanı],
Tarafınız ile [Kira Sözleşmesinin Tarihi] tarihinde akdedilen kira sözleşmesi gereği, [Adres veya Taşınmazın Tanımı] adresinde kiracı sıfatıyla bulunmaktasınız. Bu sözleşmeye göre, aylık kira bedeli olarak [Kira Bedeli ve Ödeme Günü] belirlenmiştir.
Ancak, aşağıda belirtilen dönemlere ait kira bedellerini ödemediğiniz tespit edilmiştir:
- [Ödenmeyen Kira Ayı ve Yılı]
Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca temerrüde neden olmaktadır. İşbu ihtarname ile size, toplam [Ödenmeyen Kira Miktarı] tutarındaki kira borcunuzun, ihtarname tarihinden itibaren 30 gün içinde tarafıma ödenmesini ihtar ederim.
30 günlük süre içerisinde borcunuzun tamamını ödemezseniz, sözleşme feshedilecek ve yasal yollarla tahliye işlemleri başlatılacaktır.
Kira bedellerinizi aşağıdaki hesap numarasına ödemeniz gerekmektedir:
[Hesap Bilgileri]
İhtarname Ücreti: İşbu ihtarname nedeniyle oluşan noter masrafları ve diğer yasal giderler tarafınıza ait olup, belirtilen süre içinde ödenmesi gerekmektedir.
Gereğini rica ederim.
Saygılarımla,
[Kiraya Verenin Adı Soyadı / Unvanı]
[İmza]
Kiracıya Tanınan Ödeme Süresi ve Haklar
İhtarname gönderildikten sonra, kiracının ödeme yapması için belirli bir süre tanınır:
- 30 Günlük Ödeme Süresi: Kanuna göre kiracı, ihtarname tarihinden itibaren 30 gün içinde borcunu ödemek zorundadır.
- İki Haklı İhtar Kuralı: Bir bira dönemi içinde iki ayrı ihtarname gönderilmesi, ev sahibinin tahliye davası açması için güçlü bir gerekçe oluşturur.
Örnek Durum: Bir yıl içinde iki kez kira ödemesi geciken ve her iki durumda da ihtarname gönderilen kiracılar, tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi için izlenecek hukuki prosedürler şunlardır:
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Ev sahibi, tahliye davasını kiracının bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde açmalıdır.
- Gerekli Belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Noter ihtarname örnekleri
- Ödenmeyen kira borçlarını gösteren belgeler
- Tahliye Davası Süreci: Mahkeme süreci, belgelerin eksiksiz sunulmasıyla hızlanabilir.
Kiracının Tahliyesi İçin Hukuki Prosedürler
Tahliye işlemi sırasında dikkat edilmesi gereken hukuki prosedürler:
- Kiracıyla iletişim kurularak uzlaşma yollarının değerlendirilmesi, süreci hızlandırabilir.
- Dava açmadan önce kira sözleşmesi hükümlerinin detaylıca incelenmesi gerekir.
- Profesyonel hukuki destek almak, sürecin hızlı ve hatasız işlemesine yardımcı olur.
Kiracı Haklarına Dair Önemli Notlar
- Kiracı, temerrüt ihtarı aldıktan sonra 30 gün içinde kira bedelini öderse, tahliye işlemi gerçekleşmez.
- İki haklı ihtar durumunda, davanın açılabilmesi için ihtarların noter, taahhütlü mektup veya PTT aracılığıyla gönderilmiş olması gereklidir.
İcra Takibi ile Tahliye Süreci: Hızlı Sonuç
Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi tahliye için ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu yöntem, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir ve ev sahiplerine daha hızlı sonuç alabilecekleri bir tahliye yolu sunar. İşte icra takibi ile tahliye sürecinin detayları:
1- İlamsız Tahliye Takibi Nedir?
İlamsız tahliye takibi, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, mahkemeye başvurmadan, doğrudan icra müdürlüğü aracılığıyla başlatılan bir tahliye yöntemidir. Bu yöntem, noter kanalıyla ihtar çekme ve ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma süreçlerine göre daha hızlı ve pratiktir. İlamsız tahliye takibinde, kiracıya ödeme emri gönderilir ve borcunu ödemesi için 7 gün süre tanınır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemez veya itiraz etmezse, 30 gün sonra icra mahkemesinden tahliye talepli dava açılarak tahliye kararı alınır. Böylece ev sahibi, noter ve mahkeme sürecinin gerektirdiği uzun bekleme sürelerinden kurtularak taşınmazını daha kısa sürede tahliye ettirme imkânı bulur.
2- İcra İflas Kanunu İlgili Maddeleri
İİK Madde 269:
“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.”
İİK Madde 269/a:
“Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.”
İİK Madde 269/b:
“Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.”
İİK Madde 269/c:
“Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.”
3. İlamsız Tahliye Takibi İçin Gereken Belgeler
İcra takibi başlatabilmek için aşağıdaki belgelere ihtiyaç duyulur:
- Kira sözleşmesi (asıl veya noter onaylı sureti): Kira ilişkisinin ispatı için gereklidir.
- Kimlik bilgileri: Ev sahibinin ve kiracının kimlik bilgileri, iletişim adresleri.
- Kira borcu dökümü: Ödenmeyen kira dönemlerini ve toplam borcu gösteren bir belge.
4. İcra Takibi Başlatma Süreci
İlamsız tahliye takibi başlatmak için izlenmesi gereken adımlar:
1- İcra Müdürlüğüne Başvuru:
Ev sahibi, taşınmazın bulunduğu yer icra müdürlüğüne giderek ilamsız tahliye talebiyle başvuru yapar. Başvuru sırasında kira sözleşmesi ve diğer belgeler sunulur.
2-Takip Talebinin Hazırlanması:
İcra müdürlüğü tarafından ödeme emri düzenlenir. Bu ödeme emri, kiracıya tebliğ edilir ve borcun ödenmesi talep edilir.
3-Kiracıya Tanınan Süre:
Kiracının ödeme yapması veya borca itiraz etmesi için 7 gün süresi vardır. Eğer ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse, 30 gün sonra tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulur. Eğer borçlu itiraz etmişse, 30 gün sonra “itirazın kaldırılması ve tahliye” talebiyle yine icra mahkemesine başvurulur.
4- Kiracının Ödeme Yapmaması Durumu
Eğer kiracı, 7 günlük süre içinde borcunu ödemezse veya herhangi bir itirazda bulunmazsa:
- Ev sahibi, icra müdürlüğünden tahliye emri çıkarılmasını talep edebilir.
- Tahliye emri icra müdürlüğü tarafından düzenlenir ve kiracıya tebliğ edilir.
- Kiracı tahliye emrine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi yapılır.
5- Kiracının Borca İtiraz Etmesi
Kiracı, borcun olmadığını iddia ediyorsa:
- İtirazını icra müdürlüğüne sunar.
- Ev sahibi, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir.
- İtiraz kaldırılırsa, tahliye süreci devam eder.
5. Tahliye İşlemi Nasıl Gerçekleşir?
Tahliye emrinin kesinleşmesinden sonra, taşınmazın boşaltılması şu şekilde gerçekleştirilir:
- İcra müdürlüğü tarafından zorla tahliye:
İcra müdürlüğü, tahliye işlemini gerçekleştirmek üzere bir tarih belirler. - Zabıt eşliğinde tahliye:
Tahliye sırasında, taşınmazdaki eşyalar bir depo veya güvenli alana taşınır.
6. İlamsız Tahliye Takibinin Avantajları
- Hızlı bir süreç: Mahkeme kararı gerektirmediği için zaman kazandırır.
- Doğrudan tahliye talebi: Kiracının borcunu ödememesi durumunda, mahkemeye gitmeden tahliye işlemi yapılabilir.
- Ek masrafların önlenmesi: Sulh Hukuk Mahkemesi süreci olmaması nedeniyle dava masrafları azalır.
Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?
- Hızlı ve Etkili Çözümler Sunuyoruz:
İlamsız tahliye takibi gibi pratik yöntemlerle kiracı sorunlarınızı hızlıca çözerek, taşınmazınızı tekrar kullanıma hazır hale getiriyoruz. Hukuki süreçlerde zamanın ne kadar değerli olduğunu biliyor ve buna göre hareket ediyoruz. - Deneyim ve Uzmanlık:
Kira hukuku ve icra hukuku alanında yıllara dayanan deneyimimizle, her adımda profesyonel destek sağlıyoruz. Sözleşmelerin detaylarından icra müdürlüğü işlemlerine kadar sürecin tüm aşamalarında uzman yaklaşım sunuyoruz. - Size Özel Çözümler:
Her müvekkilin durumu farklıdır. Bu nedenle, sizin ihtiyaçlarınıza ve hedeflerinize uygun bireyselleştirilmiş hukuki stratejiler geliştiriyoruz. - Sürecin Tüm Aşamalarında Yanınızdayız:
İhtarname hazırlama, icra takibi başlatma ve tahliye işlemleri gibi tüm süreçlerde yanınızda olup, her aşamayı sizin adınıza takip ediyoruz. Gerektiğinde mahkeme sürecine geçişte de profesyonel destek sağlıyoruz. - Şeffaf İletişim ve Ulaşılabilirlik:
Her adımı sizinle paylaşarak süreci şeffaf bir şekilde yönetiyoruz. Her zaman sorularınıza açık ve anlaşılır yanıtlar veriyor, sizden gelen geri bildirimleri dikkate alıyoruz. - Ankara Merkezli Avantajlar:
Ankara’da bulunan ofisimiz, yerel icra müdürlükleri ve mahkemelerle olan güçlü iletişimi sayesinde süreci daha hızlı ve etkili bir şekilde yürütmektedir. - Memnuniyet Odaklı Yaklaşım:
Müvekkillerimizin memnuniyetini her zaman ön planda tutarak, beklentilerinizi karşılamak ve sürecin sonunda en iyi sonuca ulaşmanızı sağlamak için çalışıyoruz.
