Ev sahiplerinin, kendileri veya aile bireylerinin ikametgah ihtiyacı ile tahliye talep etmesi, kira sözleşmesinin sonlanması için geçerli sebepler arasında yer alır. Ancak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken, yasal prosedürlere uygun hareket edilmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları, ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi ve kiracı tahliyesi gibi konular, her iki taraf için de dikkat edilmesi gereken önemli unsurlardır.
Bu yazıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep eden ev sahiplerinin izlemesi gereken adımlar, sürecin işleyişi ve ihtiyaç samimiyeti ispatı konusunda bilmeniz gerekenleri ele alacağız. Ayrıca, kira sözleşmesinin sona ermesine dayanak oluşturan ev sahibi ve aile bireylerinin ihtiyaçları ile ilgili kanuni düzenlemelere de değineceğiz.
Ayrıca, Ev sahiplerinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal sebeplerden sadece biridir. Kiracının tahliyesi için yasal sebepler, kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü gibi farklı durumları da içermektedir. Bu konular hakkında detaylı bilgiye, daha önce yayınladığımız “Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler“ başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
1- Kanuni Mevzuat: Türk Borçlar Kanunu
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kira sözleşmesinin feshi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinin yasal zeminde yapılabilmesi için gerekli koşulları belirler.
TBK 350. Madde şu şekildedir:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
350. madde, kiracının tahliyesi için geçerli sebeplerin ve prosedürün neler olduğunu açıkça ifade eder. Ev sahipleri, bu kanun çerçevesinde hareket ederek, kiracılarından ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.
Kanuni düzenlemelere göre, ev sahibi yalnızca kendisi ve aile üyelerinin konut ihtiyacı için tahliye talep edebilir. Diğer durumlar için yapılan talepler, hukuki olarak geçerli kabul edilmez. Ayrıca, mahkemeye başvurulan her durumda, taleplerin samimi ve gerçek olduğuna dair somut kanıtların sunulması gerekmektedir.
2- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Gerekli Şartlar ve Deliller
Ev sahipleri, kiracılarından tahliye talebinde bulunurken, Türk Borçlar Kanunu’na uygun hareket etmek zorundadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yalnızca belirli şartlar altında yapılabilir. Ev sahiplerinin bu şartları yerine getirmesi, hukuki süreçte başarılı olabilmeleri için önemlidir. Aşağıda, ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları hakkında detaylı bir açıklama yapılacaktır.
Ev Sahibinin İhtiyaç İddiası
Ev sahipleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi ile mahkemeye başvurduklarında, öncelikle ihtiyaçlarını kanıtlamalıdırlar. Ancak, ihtiyaç iddiası yalnızca geçerli ve samimi bir ihtiyaca dayandığında kabul edilir.
İhtiyaç iddiası, ev sahibinin ya kendisinin ya da aile bireylerinin konut ihtiyacını kapsar. Aşağıda, geçerli ihtiyaç iddialarına dair detaylar bulunmaktadır:
- Ev sahibinin kendisi için konut ihtiyacı: Ev sahibi, kendi yaşam alanı için taşınmazın gerekli olduğunu iddia edebilir. Bu, başka bir konutta ikamet etmiyor olmayı gerektirir.
- Aile bireylerinin konut ihtiyacı: Ev sahibinin alt soy (çocuklar) veya üst soy (anne, baba, dede, nine) gibi aile bireylerinin ikametgah ihtiyacı da geçerli bir gerekçe olarak kabul edilebilir. Ancak, bu ihtiyaç da kanıtlanmalıdır.
İhtiyacın Samimi ve Gerçek Olması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken, ev sahibinin taleplerinin samimi ve gerçek olması gerekir. Mahkeme, ev sahibinin konut ihtiyacının sadece geçici bir gerekçeden ibaret olup olmadığını dikkatle inceleyecektir.
Ev sahipleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kanıtlamak zorundadır. İhtiyaç samimiyeti ispatı, davanın en önemli aşamalarından biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ev sahiplerinin yalnızca kişisel ihtiyaçlarını belirtmeleri yeterli değildir. Ev sahibi ve aile bireyleri ihtiyaçları, somut delillerle desteklenmelidir.
Örneğin, ev sahibinin kendisi veya ailesi için başka bir konutta yaşamıyorsa, ikamet ihtiyacı daha güçlü bir şekilde ispatlanabilir. Mahkeme, ev sahibinin gerçekten ihtiyacı olup olmadığını yeni malik gereksinimi sebebiyle tahliye gibi diğer unsurlarla karşılaştırarak değerlendirecektir. İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davası açıldığında, taleplerin samimi olması halinde davanın olumlu sonuçlanması daha olasıdır.
Ev sahibinin beyanı tek başına yeterli değildir. Mahkeme, ihtiyaç samimiyeti ispatı açısından somut deliller ve belgeler arar. Örneğin:
- Ev sahibinin başka bir konutta oturduğuna dair belgeler,
- Aile bireylerinin başka bir taşınmazda ikamet etmesi gibi kanıtlar.
Ev sahibi, bu belgeleri mahkemeye sunarak, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunu ispatlamalıdır.
3- Kiracının Korunması ve Hukuki Hakkı
Kiracıların, ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerine karşı yasal hakları bulunmaktadır. Yasal olarak, ev sahiplerinin ihtiyacını samimi şekilde kanıtlaması ve buna göre hareket etmesi gerekmektedir. Kiracının, tahliye talebine karşı itiraz etme hakkı vardır ve mahkeme, kiracının menfaatini de göz önünde bulundurur.
Kiracının itirazı üzerine, mahkeme, ev sahibinin gerçekten ihtiyaç duyup duymadığını belirlemek için durumu dikkatle değerlendirir. Bu noktada, kiracının karşılaştığı olumsuz durumlar (örneğin, başka bir konutta ikamet etme zorunluluğu) göz önünde bulundurularak karar verilir.
4- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açarken Gereken Belgeler Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır? Ev sahiplerinin, kiracılarından tahliye talep etme süreci, belirli adımların takip edilmesini gerektirir. İlk adım olarak, arabuluculuğa başvuruda bulunmalıdır. Arabulucu görüşmelerinde iki taraf sözleşmenin feshi ve tahliye hususunda anlaşamadığında düzenlenen anlaşmama tutanağıyla mahkemeye ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davası açılır. Mahkemeye başvururken, ev sahibinin sunması gereken belgeler arasında, konut ihtiyacını kanıtlayan somut deliller yer alır.
Bu belgeler şunlar olabilir:
- Aile bireylerinin mevcut ikametgah durumuna dair belgeler,
- Ev sahibinin başka bir taşınmazda oturduğuna dair kanıtlar,
- İhtiyaç beyanına dayalı yazılı belgeler.
Ev sahiplerinin, bu belgelerle birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmeleri, davanın kabul edilme olasılığını artıracaktır.
5- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Zorunlu mu? Süreler Ne Kadar?
TBK 350/1 maddesine göre Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle veya taşınmazda yeniden inşa ve onarım sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 AY içerisinde dava ile sözleşme sona erdirilebilir.
- Örneğin, 01.01.2024 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2025 olacaktır. Tahliye davası 01.02.2024 tarihine kadar açılmalıdır. Bu maddeye dayalı olarak açılacak davalarda ihtarname zorunlu değildir.
Ancak TBK md. 353 gereği dava açma süresi de dahil olmak üzere kira dönemi içerisinde ihtar çekilmesi halinde dava açma süresi 1 AY ile sınırlı olmayacak ve kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır. (Detaylı Açıklama için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2787 E, 2017/3690 K. Ve 23.03.2017 Tarih)
İlgili madde şu şekildedir: “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
- Örneğin, 01.01.2024 tarihli kira sözleşmesinin sona erme tarihi 01.01.2025 tarihine kadar veyahut da sona erme tarihinden sonraki 1 aylık dava açma süresinde ihtarname çekilmesi halinde bildirimi takip eden kira yılı sonuna dek yani 01.01.2026 tarihine kadar dava açılabilecektir.
6- İhtiyaç Gerekçesiyle Tahliyeden Sonra Dikkat Edilmesi Gerekenler
- 3 Yıl Süreyle Kiraya Verememe Yasağı: Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanırsa, eski kiracı uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Bu tazminat, kiracının taşınma masrafları, yeni taşınmazdaki daha yüksek kira bedeli gibi somut zararlarını kapsar. Ayrıca, ev sahibinin kötü niyetli hareket ettiği ispatlanırsa, mahkeme ek tazminata hükmedebilir. Uygulamada, bu tazminat miktarı genellikle eski taşınmazın 1 yıllık kira bedeline kadar olabilmekte ve mahkeme tarafından zararın boyutuna göre belirlenmektedir.
- Ev sahibinin taşınmazı kullanmaması durumunda kötü niyet iddiasıyla yasal yaptırımlar gündeme gelebilir.
Sonuç
Ev sahiplerinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken dikkat etmesi gereken en önemli unsurlar, ihtiyaç iddiasının samimiyetinin ispatı ve başvuru için gerekli belgelerin doğru bir şekilde mahkemeye sunulmasıdır. Bu yazıda ele alınan ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları, dava süreci ve kanuni mevzuat, ev sahiplerinin haklarını korumalarına yardımcı olacak temel bilgilerdir.
Kiracı tahliyesi gibi hukuki süreçlerde, Türk Borçlar Kanunu’na uygun hareket edilmesi ve somut delillerle ihtiyacın kanıtlanması, dava sonucunun olumlu şekilde sonuçlanması için kritik önem taşır. Ev sahiplerinin, ihtiyaçlarını açık ve net bir şekilde ortaya koyması ve mahkemeye doğru belgeleri sunması, sürecin hızlı ve etkili bir şekilde ilerlemesine yardımcı olur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunan ev sahiplerinin, uzman hukuki destek alarak kiracı tahliye davası sürecinde yasal haklarını korumaları ve başarılı bir sonuca ulaşmaları mümkündür.
Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları gibi karmaşık ve hukuki açıdan hassas süreçlerde doğru adımlar atmak büyük önem taşır. BB Hukuk & Legal Danışmanlık olarak, bu alandaki geniş deneyimimiz ve uzmanlığımız ile müvekkillerimize en iyi hukuki çözümleri sunmayı hedefliyoruz. İşte bizi tercih etmeniz için bazı nedenler:
- Deneyimli Hukuk Danışmanları: Kira hukuku ve tahliye davaları konusunda yılların deneyimine sahip uzman avukatlarımız, sürecin her aşamasında sizi bilgilendirir ve yönlendirir.
- Kişiye Özel Çözüm Yaklaşımları: Her müvekkilimizin durumu farklıdır. Bu yüzden her birine özel stratejiler geliştiriyor ve onların ihtiyaçlarına en uygun çözümleri sunuyoruz.
- Hızlı ve Etkili Süreç Yönetimi: Hukuki süreçlerin hızla ve etkili bir şekilde ilerlemesi için gerekli tüm adımları atıyoruz. Size en hızlı çözümü sunmak için tüm imkanlarımızı seferber ediyoruz.
- Yüksek Başarı Oranı: BB Hukuk & Legal Danışmanlık, müvekkillerine en iyi sonuçları elde etmek için titizlikle çalışır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında elde ettiğimiz yüksek başarı oranı ile sektördeki güvenilirliğimizi kanıtladık.
- Yasal Haklarınızı Koruma Garantisi: Hem ev sahipleri hem de kiracılar için hukuki haklarınızı en güçlü şekilde savunuyoruz. Süreç boyunca, her adımda yasal haklarınızı koruyarak en iyi sonucu almak için çaba sarf ediyoruz.
Güvenilir bir çözüm ortağı arıyorsanız, BB Hukuk & Legal Danışmanlık olarak sizi doğru bir şekilde yönlendirebilir ve ihtiyaç nedeniyle tahliye süreçlerini başarılı bir şekilde tamamlamanızı sağlayabiliriz. Bizimle iletişime geçerek, en doğru hukuki desteği alabilirsiniz.
