Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değerle uyumlu hale getirilmesi için açılan hukuki süreçlerden biridir. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki kira bedeli anlaşmazlıklarında, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri devreye girerek bu anlaşmazlıkların çözülmesini sağlar. Özellikle TBK’nın 344. ve devamı maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması süreçlerini düzenler. Ayrıca Kira tespit davası sürecinde, kira bedelinin yanı sıra kiracının tahliyesine dair yasal sebepler de gündeme gelebilir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için Kiracının Tahliyesi İçin Yasal Sebepler başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kira tespit davasında bu madde, mahkemenin kira bedelini belirlerken başvuracağı temel ilkeleri ortaya koyar.
Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası açarken şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Belgeler: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve rayiç değer araştırmaları gibi belgeler eksiksiz hazırlanmalıdır.
- Bilirkişi Raporu: Kira tespit davalarında doğru bir bilirkişi raporu almak kritik önem taşır.
- Masraflar: Dava açma masrafları önceden planlanmalıdır.
Kira tespit davası açabilmek için şu şartların sağlanması gerekir:
- Kira sözleşmesinin geçerli olması.
- Kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük ya da yüksek olması.
- Dava için gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 345
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.“
Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarında bilirkişi raporu sürecin merkezinde yer alır. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlak piyasasını inceler ve kira bedelinin rayiç değere uygun olup olmadığını belirler.
Kira tespit davalarında mahkemece, bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Kira bedelinin belirlenmesinde hakim tarafından aşağıdaki kıstaslar göz önünde bulundurulur:
1- TÜFE Değişim Oranı:
Bir önceki yıla ait oniki aylı TÜFE ortalaması kira bedelinin belirlenmesinde kritik bir referans olarak kullanılır. TÜFE’deki yıllık değişimin kira bedelinin belirlenmesinde kullanılması büyük öneme sahiptir. Kira bedelinin belirlenmesi için temel bir gösterge olarak değerlendirilir. Burada şu hususu belirtmek önemli olduğunu düşünüyoruz. TBK 344/3’e göre kira bedelinin tespitinde TÜFE üst sınır değil, alt sınırdır. Bu nedenle mahkeme dava tarihine kadar yapılan artışların TÜFE’nin altında ya da üstünde olduğuna dikkat etmelidir.
2- Kiralananın Durumu:
Kira bedelinin tespit sürecinde, kiralananın bulunduğu konum, kullanım amacı, fiziksel durumu, özellikleri vb. faktörler göz önünde bulundurulmaktadır. Bu nedenle, kira bedeli tespiti yapılırken taşınmazın durumu ve çevresel faktörler dikkate alınarak karar verilir. Unsurları ayrı ayrı şu şekilde tasnif edebiliriz:
- Konumu ve çevresi
- Cephesi
- Malzeme ve işçilik kalitesi
- Bulunduğu katı
- Manzarası
- Komşu binaya yakınlığı
- Bakımlı olup olmadığı
- Kullanım şekli
- Kira başlangıç tarihi ve kira süreleri
3- Rayiç Kira Bedeli:
Mahkeme kira bedelinin tespitinde, taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini de inceler. Yani aynı bölgedeki rayiç kira bedelleri dikkate alınır.
4- Hakkaniyet İndirimi
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesinde, “hakkaniyete uygun biçimde” ifadesi vardır. Bu sebeple kira tespit davalarında hakim tarafından hakkaniyetin göz önünde bulundurulur. Bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz için tespit edilen kira bedeli için mahkeme tarafından hakkaniyet indirimi yapılır. Bu hakkaniyet kavramı, “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılabilir. Mahkeme kira bedelinin tespit davalarında, kiralananın için %15 ila %20 arasında “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” uygular. Yapılan indirim, kiracının daha önce kiracı olmasından kaynaklanan bir avantajı ifade eder.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılabileceğinin tespiti için Türk Borçlar Kanunumuzun 344. maddesi ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış miktarı belirlenmiş olup olmadığına bakılır. Eğer kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli artış oranı belirlenmişse, kira tespit davası ancak 5. kira yılının sonunca açılabilir. Ancak kira sözleşmesinde kira artış bedeli hiç belirlenmemişse, 5. kira yılı beklenmeksizin her kira döneminin sonunda kira artışı talep edilebilir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşme tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir.
Örneğin; 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi için tespiti istenebilecek en erken dönem 01.01.2024-01.01.2025 arası kira dönemi olacaktır.
TBK 345/2’ye göre, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde yeni kira yılının başlangıcından 30 gün önce dava açılması veyahut kira bedelinin arttırılacağına dair kiracıya ihtarnamede bulunulması halinde tespit hükmü yeni kira yılında itibaren geçerli olacaktır.
Örneğin; 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesinde tespit kararının hüküm ifade edebileceği en erken tarih 01.01.2025 olacaktır. Bu tarihten 30 gün öncesine kadar dava açılırsa tespit hükmü 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
TBK 345/3’e göre, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunması halinde ise yenilenen kira yılı içerisinde açılacak davada talep halinde, davanın açıldığı kira döneminin başından geçerli olmak üzere tespit hükmü kurulabilir.
Örneğin; 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesinde tespit kararının hüküm ifade edebileceği en erken tarih 01.01.2025’tür. Sözleşmede artış şartının bulunması halinde 30 günlük süre ve bildirim şartlarına takılmaksızın yeni dönemde dava açılabilir. Yenilenen kira döneminin başında yani 01.01.2025 tarihinden itibaren tespit hükmü kurulması talep edilebilir.
Kira Tespit Davasında İhtarname
Kira tespit davasında ihtarname, özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebini resmi olarak karşı tarafa iletmek ve sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesini sağlamak için önemlidir. İhtarname, dava öncesinde veya dava sürecinde tarafların taleplerini açıkça ifade etmelerine yardımcı olur.
İhtarname Gönderilmesi Zorunlu mu?
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira tespit davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu bir şart değildir. Ancak ihtarname, dava sürecinde tarafların iyi niyetini ve taleplerinin ciddiyetini göstermek açısından faydalıdır. İhtarname, genellikle aşağıdaki durumlarda gönderilir:
- Yeni kira döneminden önce kira bedelinin belirlenmesi için talepte bulunulacaksa,
- Ev sahibi veya kiracı, mahkeme dışında anlaşma zemini aramak istiyorsa,
- Kira bedelinde anlaşmazlık olduğunu açıkça karşı tarafa bildirmek gerekiyorsa.
İhtarname Nasıl Gönderilir?
Kira tespit davasında ihtarname, noter aracılığıyla veya yazılı olarak yapılabilir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, hukuki olarak en geçerli delil niteliğindedir. İhtarnamede şu hususlara yer verilmelidir:
- Kira Sözleşmesinin Detayları: Kiralananın adresi, tarafların bilgileri ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi.
- Talep: Kira bedelinin rayiç değere uygun olarak artırılması veya belirlenmesi talebi.
- Tarih ve Süre: İhtarın gönderildiği tarih ve muhataba cevap için verilen süre belirtilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre İlgili Hükümler
- TBK Madde 344: Kira bedelinin belirlenmesi konusunda tarafların anlaşması önceliklidir. Anlaşmazlık halinde dava açılabilir.
- TBK Madde 347: Kira tespit davası, yeni kira döneminden önce veya kira dönemi içerisinde açılabilir. Ancak kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce karşı tarafa bildirim yapılması gerekir.
İhtarname Gönderilmesinin Avantajları
- Karşı Tarafı Bilgilendirme: İhtarname ile taraflar taleplerini yazılı şekilde karşı tarafa iletmiş olur.
- Dava Sürecinde Delil: İhtarname, mahkemede tarafların iyi niyetini ve taleplerinin açıkça ifade edildiğini gösterir.
- Anlaşma Zemini Oluşturma: İhtarname sayesinde taraflar dava açmadan önce anlaşma yolunu deneyebilir.
Örnek İhtarname Metni
İHTARNAME
İHTAR EDEN:
Ad Soyad (T.C.:)
(Adres)
MUHATAP:
Ad Soyad (T.C.:)
(Adres)
KONU:
X tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; X tarihli kira sözleşmesi kapsamında aylık kira bedelinin net 10.000,00 TL olarak ödenmesi konusundaki ihtardır.
AÇIKLAMALAR:
Sayın Muhatap,
- X tarihli kira sözleşmesi kapsamında, X adresindeki kiralananda, aylık 2.009,00 TL kira bedeli ile kiracı olarak oturmaktasınız.
- Yeni kira yılı başlangıcı olan X tarihinden itibaren, mevcut kira bedelinin emsallerine kıyasla düşük kalması ve ülkemizdeki ekonomik koşullar sebebiyle kira bedelinin 10.000,00 TL olarak yeniden belirlenmesi gerektiği kanaatindeyim. Bu nedenle, yeni kira döneminde belirlenen bu bedeli tarafıma ödemenizi talep ediyorum.
X tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin aylık 10.000,00 TL olarak ödenmesini talep ediyorum. Bu bedelin tarafımca kabul edilmemesi veya belirtilen bedelde ödeme yapılmaması durumunda, hakkınızda kira tespit davası açacağımı bildiririm. Ayrıca, dava sonucunda yargılama giderleri gibi masrafları da ödemek durumunda kalacağınızı tarafınıza önemle ihtar ederim.
Saygılarımla,
(Tarih)
İhtarda Bulunan
Ad Soyad
Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?
- Deneyimli ve Uzman Kadro: Kira hukuku konusunda uzmanlaşmış, deneyimli bir ekiple çalışıyoruz. Bu sayede haklarınızı en etkili şekilde savunuyoruz.
- Kişiye Özel Çözümler: Her müvekkilimizin ihtiyaçlarına özel hukuki stratejiler geliştiriyor ve bireysel çözümler sunuyoruz.
- Hızlı ve Şeffaf İletişim: Tüm süreç boyunca sizi bilgilendiriyor ve şeffaf bir hizmet sunuyoruz. Sorularınızı hızlıca yanıtlayarak, sürecin her aşamasında yanınızda oluyoruz.
- Sonuç Odaklı Çalışma: Amacımız, davanızı en kısa sürede sonuçlandırmak ve en iyi sonuca ulaşmanızı sağlamaktır.
- Geniş Mevzuat Bilgisi: Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuata hakimiyetimiz sayesinde davanızın hukuki temellerini güçlü bir şekilde oluşturuyoruz.
BB Hukuk & Legal Danışmanlık olarak, müvekkillerimizin memnuniyeti ve haklarının korunması önceliğimizdir. Profesyonel desteğimizle süreci daha kolay ve etkili bir şekilde yönetebilirsiniz.
